中央经济工作会议明确把“住房消费”作为2023年扩大内需的重要手段，1月5日住建部部长也表示精准支持住房消费，同日央行发布新闻，将此前宣布的临时性房贷利率动态调整的政策常态化。政策的调整已经使得房地产部门的金融条件处在一个相当宽松的状态。2022年金融条件的宽松没有转化为房地产的实质性改善，与疫情的影响、房地产开发商的信用风险以及房地产长周期的下行都有一定的关系，但疫情的不确定性下降、保交楼得到资金支持，房地产了大幅下调后基数已经不高，因此需求政策的效果可能逐步显现，2023年房地产周期企稳的概率在上升。

1月5日晚，央行宣布了新的房贷利率政策，同时住建部也在央视采访中明确了对于房地产消费的精准支持。 1月5日，央行发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，机制的内容是：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这个政策最早提出于2022年9月29日，当时这一政策作为一个临时性政策、有效期到2022年年底，央行这次的政策相当于将临时性政策常态化。住建部的表态则更加明确，倪虹部长在采访中表示将“大力支持”第一套住房的购买，“合理支持”第二套住房的购买，“原则上不支持”三套以上住房的购买。

(资料图)

央行的政策与住建部的表态，体现住房地产可能是2023年经济工作中的一个重点。 中央经济工作会议明确提出要扩大内需，并且把“住房消费”作为扩大内需的一个重要手段，住建部与央行的具体政策都是在落实这一政策表态。同时，住建部还指出，对于一套住房来说，“首付比、首套利率该降的都要降下来”，同时也明确了对“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”，因此向前看，房地产需求端政策仍有进一步宽松的空间。

2022年住房信贷的宽松没有转化为房地产销售投资的实质性回升，主要是由于疫情、开发商的信用风险和房地产的长周期下行。 从2021年的9月开始，住房贷款利率就开始了一路下行，到2022年的9月，首套房贷款利率已经下降到4.15%，过去13年来的最低水平。然而，房价和销售面积均没有出现明显的企稳，房贷利率和房地产销售、房价的走势出现了明显的背离（图表1-2）。我们认为着背后主要是由于3个原因，第一是疫情的影响，在疫情的影响下，居民的收入预期转弱（图表3），对于买房更加谨慎；第二是开发商信用风险的影响，购房者担心开发商不能交付期房，因此不敢购买，我们发现在2022年的大部分时间里，没有交付风险的现房销售明显要好于期房（图表4）；第三是房地产长周期下行的影响，由于城镇化的减速和金融周期的下行，中国新房成交面积的中枢可能已经见顶。

图表1：2022年房贷利率降至历史最低点，但住宅销售增速未上升

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：2022年房贷利率降至历史最低点，但二手房价格环比仍在下跌

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：2022年居民收入预期大幅下降

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：2022年现房销售要好于期房，因为现房不面临烂尾风险

资料来源：Wind，中金公司研究部

但是向前看，以上三个因素对房地产基本面的制约都在缓解， 疫情造成的不确定性在减弱，保交楼得到了有力的资金保障，房地产销售和投资都已经大幅降低、基数已经不高。具体来看：

第一，疫情造成的不确定性在减弱。 在疫情防控进入新阶段后，中国已经宣布对新冠病毒实行“乙类乙管”，不再划定高风险区、不再进行常态化核酸检测，跨区域交流、国际交流恢复正常。虽然不确定性仍然存在，但是从国外经验来看，在几个月后，开放后的国家经济社会总体都会恢复正常，因此私人部门面对的不确定性是在减弱的。

第二，保交楼得到了实质性的资金支持，开发商信用风险也得到了初步缓解。 2022年11月，单月新增抵押补充贷款达到3675亿元、创下历史最高记录，历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造的相关项目，此次可能用于对部分保交楼项目的支持当中。2022年9-12月PSL累计新增6100亿元（图表5）。根据我们的估算，如果全国保交楼困难的项目占全国施工面积10%的话，那么完成这些困难项目的全部交付需要资金约1万亿元。也就是说，央行提供的资金已经可以占到保交楼资金需求中的一个不小的比例，考虑到还有商业银行和其他金融机构的支持，我们认为可以对保交楼有信心。此外，从2022年3季度开始，优质房企在“民营企业债券融资支持工具”的支持下开始逐步恢复债券融资，商业银行也积极向优质房企授信，开发商信用风险得到了一定的缓解。

第三，在经历大幅调整之后，房地产的基数已经不高。 中国本轮新开工面积的下行大约开始于2020年10月，距今已经有2年多的时间，，2022年全年新开工面积同比下跌接近40%，2022年10月相对2020年10月的新开工面积下跌57%、接近60%。这样的跌幅、下跌的速度和下跌的时间在过去30年的全球历史中都比罕见（图表6）。

总的来看，随着各种制约因素的影响逐步减弱，房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来。虽然在长周期向下的过程中，房地产反弹的幅度和斜率可能不及此前，但是2023年房地产周期的企稳概率在上升。

图表5：2022年9-11月，抵押补充贷款净增额大幅上升

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：中国新开工面积的下跌幅度、速率、时间跨度可能都已经达到了一个相对极端的水平

资料来源：Wind，中金公司研究部

文章来源

本文摘自：2023年1月6日已经发布的《地产支持政策持续加码》

周彭 分析员 SAC 执证编号：S0080521070001 SFC CE Ref：BSI036

张文朗 分析员 SAC 执证编号：S0080520080009 SFC CE Ref：BFE988

法律声明

特别提示

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。

中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。

本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。

标签： 中金公司 资料来源 不确定性