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上海房屋买卖纠纷案例:中介违反限购告知义务，导致买家无法完成购房，需要承担责任吗？

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审理了一起案件，最终该法院判决中介公司因未尽到告知义务，退还服务费，并需要承担买家支付的60%违约金共计16.08万元。

上海一中院经审理后认为，本案争议焦点如下：

1.买家和中介公司之间的《房地产买卖居间协议》是否应当解除；

2。买家所遭受损失的过错责任如何认定。

一、合同效力的问题：协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。现因上海房屋限购政策的缘故，买家不具备购房资格，致使双方签订协议的目的不能实现，根据相关法律规定，委托人或受委托人可以随时解除居间合同，故对于买家要求解除协议的诉请，法院予以支持，并判处中介公司返还中介费用。

二、本案损失赔偿，应在确定损失范围的基础上根据各自过错大小予以认定。本案中，买家因限购无法履行房屋买卖合同协议，导致与案外人间的房屋买卖纠纷中被判定违约，并承担了26.8万元的违约金，对该部分损失的承担，法院认为应综合双方各自的职责、义务及履约情况等予以判定。

首先，就买家而言，其作为有完全民事行为能力的成年人，在进行购买房地产这类重大民事法律行为时，理应尽到应有的审慎义务，对于购房政策，更有义务进行学习和了解，故买家自身存在一定过错。

其次，就中介公司的责任，其作为具有专业知识的房地产中介机构，其收取了中介服务费即应提供相应的专业指导及服务。故中介公司对买家因限购政策致无法购房的结果遭受的损失存在主要过错。

综合双方应负的民事义务、民事责任及在本案中的过错大小，上海一中院认定系争损失由买家、中介公司最终按4:6比例分担责任，判令中介公司赔偿买家经济损失16.08万元，返还以收取的中介费用。

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