《投资者网》葛凡梅

房地产行业历经深度调整期，规模持续萎缩、市场分化愈发明显，行业发展增长点逐渐聚焦在财务稳健、穿越周期的能力上。

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作为示范房企，新城控股集团股份有限公司（下称“新城控股”，601155.SH）立足“住宅+商业”双轮驱动的基本盘，聚焦战略，稳健前行，打造了民营房企独具特色、穿越周期的攻守之道。

3月31日，新城控股发布2022年年度报告。报告显示，2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米，在中指研究院国内房企排行榜中分别位居第19位、第13位。

2022年，新城控股实现营业收入1154.57亿元，归属于上市公司股东净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。在房企普遍亏损的年报中，依然保持盈利。

作为穿越行业周期的实力房企，新城控股2022年实现稳健发展的功守道在于，以双轮驱动助力增长为攻；以稳现金流、降负债为守。攻守兼备，新城控股构筑了企业可持续发展的护城河。

攻：双轮驱动助力业绩兑现

在地产行业新周期下，2022年，新城控股以“住宅+商业”双轮驱动战略优势，为公司提供坚实的业绩支撑。

在房地产开发业务方面，新城控股2022年在该业务上实现营业收入1048.83亿元。

截至2022年末，新城控股共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。2023年计划新开工742.7万平米，同比增长39.3%。

另一方面，新城控股的商业运营业务占比持续提升，并贡献了稳定的现金流。根据年报，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

目前，新城控股坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，正不断扩大商业在管规模。2022年，新城控股完成15座吾悦广场开业，截至2023年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

早在2012年，随着常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，新城开启了商业的逐梦之路。经过这些年的规模发展与运营积累，新城控股的商业业务在市场的地位不断夯实，吾悦广场已开业数量位居境内外上市公司首位。

截止2022年末，新城控股的吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%，高毛利率既展现了公司的商业运营实力，也增强了公司抵御整体毛利率下行风险的能力。

新城控股仍将维持其商业发展节奏。据悉，2023年新城商业正式启动深度运营战略模式升级，回归商业本质。此外，新城控股在年报中透露，2023年计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。

守：稳现金流、降负债

在房地产行业不以“规模论英雄”的当下，新城控股转向质量型增长，将重心放在抓回款、保交付上。

过去一年，新城控股积极响应政府“保交楼、保民生”的要求，落实企业主体责任，2022年实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。2023年，新城控股将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标。

目前，新城控股持续深耕核心城市群，一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。

2022年，新城控股全年实现合同销售金额1160.49亿元，聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，同期实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

基于有力的销售、顺畅的回款，新城控股的现金流充裕。截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

不仅如此，新城控股还在持续地降低有息负债，债务结构进一步优化。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比下降185.97亿元，有息负债水平保持低位。

此外，新城控股合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

事实上，一直以来新城控股都恪守财务纪律、坚持底线思维，保持稳定安全的财务基本面。

2022年新城控股已偿还境内外公开市场债券127.91亿元，向资本市场展现了公司良好的信用。

凭借稳健的财务表现，新城控股还屡次获得监管机构及资本市场的融资支持。

2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；同年6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。

2022年9月和12月在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司 150 亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。

目前，新城控股的资信良好，在手授信也较为充裕。截止2022年报出具日，受益于房企融资“三支箭”政策影响，各大银行同意向新城控股提供共计1400亿元意向性授信额度，以支持其融资需求。

与此同时，新城控股的融资成本也在下降。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

伴随行业剧烈出清阶段渐近尾声，行业景气度的逐渐回升，土地储备优质、经营实力强、攻守有道的房企有望率先恢复良性循环并获取可持续发展，新城控股作为财务稳健、具备“管理红利”的优质房企，成功穿越周期，或将成为行业下一阶段的领跑者之一。（思维财经出品）■

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